“Eplehageutbygging” i alle nabolag

Fortetting av enkelttomter i etablerte og eldre boligområder skjer overalt. Hva betyr det for byutviklingen og naboene?

Jessheimpuls har fått mange henvendelser fra lesere som lurer på hva oppkjøp og fortetting av enkelteindommer egentlig betyr for den totale byutviklingen, og om naboer har noe de skulle ha sagt når de får store nabobygninger tett på sin egen tomtegrense.

Noe forsvinner og nytt kommer til. Slik er virkeligheten i svært mange etablerte boligområder på Jessheim i 2018.

  • Det er to veier å gå, sier Atle Sander og Johnny Leirpoll på enheten Areal og landbruk i Ullensaker kommune. De to er blant dem som sitter med reguleringssaker og byggesaker som kommer inn – i tillegg til klager som gjerne følger med forskjellige prosjekter innen det som på folkemunne kalles “eplehageutbygging” – altså der en eiendom bygges ut og det som kommer gjerne blir større, høyere og mer massivt enn det andre boliger i området.
  1. Bevare boligområder slik de er. Da må kommunen regulere boligområdene til bevaring.
  2. Åpne for mer fortetting.

– Greit nok det, men kan man bygge hva som helst når man først bygger i etablerte områder?

– Nei, man kan ikke bygge hva som helst; noen områder er for eksempel underlagt gamle reguleringsplaner som tilsier at det skal bygges lavt.

– Men andre områder kan ha føringer som er maks 30 prosent utnyttelsesgrad av tomta, altså at “fotavtrykket” på det som bygges utgjør 30 prosent av tomearealet. I tillegg kommer plan- og bygningslovens høydebegrensning på 8 meter på gesims og 9 meter på mønet. Ellers gjelder statlige føringer som tilsier at det skal fortettes nær kollektivknutepunkter. Så det er ikke entydige svar her, sier Sander.

– Men jeg har forståelse for at det kan oppleves som massivt hvis det bygges to og en halv etasje i et boligområde hvor det ble bygget hus som kun hadde en etasje på 70-tallet.  Det kan føles uvant og ubehagelig med tanke på innsyn og trafikk.

– Er det noe kommunen kunne gjort annerledes for å ha styring eller mer å si rundt denne type utbygging?

– Det har ikke vært politiske føringer rundt denne tematikken tidligere, og plan- og bygningsloven er jo en “ja-lov”, så da har ikke Ullensaker kommune så mange “virkemidler” å benytte seg av når søknader kommer inn, sier Sander.

– Kommunen kan gjennom ulike arealplaner ha bestemmelser på minstestørrelse ved fradeling av ny tomt, minsteareal på uteareal, strengere estetiske krav eller ha strengere krav til ny regulering. I en reguleringsplan kan det komme rekkefølgekrav om f.eks fortau langs kommunale veger som får økt trafikk. Noe av dette kan bli aktuelt i ny kommuneplan.

– Er det denne type byggesaker som skaper mest støy hos dere?

– Svaret på det er ja, sier Sander og Leirpoll.

– Mange klager ikke før bygget er på vei opp, og kravet til rask saksbehandling er at ting skal gå veldig raskt. Og det kan – på kort tid – være mye å sette seg inn i når nabovarsel kommer i postkassa.

– Vårt beste råd er å sette seg inn i den aktuelle saken sammen med noen som vet hva de skal se etter og som kan denne type saker.