Strammer inn ordlyd og utbyggingskrav

Strammere ordlyd i planer og retningslinjer skal gi administrasjon og politikere bedre verktøy å fatte avgjørelser på i framtiden. I det store bildet handler det om å styre utviklingen selv.

Kart og terreng stemmer ikke når det kommer til ordlyd i bestemmelser og den virkeligheten som råder når det kommer til fortetting og utbygging i Ullensaker. Dette tar administrasjonen konsekvensen av:

De gjeldende bestemmelsene er ikke dekkende for de utfordringene vekstkommunen Ullensaker står ovenfor nå”, heter det i et notat fra administrasjonen til politikerne.

Visse temaer blir ikke berørt i de planer og bestemmelser som gjelder i dag. Derfor bakes det blant annet inn retningslinjer til følgende temaer inn i det lokale regelverket: 

LES: Hele notatet leser du HER

Eplehagefortetting

  • Kommunen har behov for et bedre grep om den såkalte «eplehagefortettingen».
  • Rådmannen foreslår at det må lages reguleringsplan ved bygging av to eller flere boenheter i områder avsatt til nåværende boligformål.
  • Dette er viktig for å opprettholde gode bokvaliteter i eksisterende boligområder.
  • Det kan være krevende for naboer at nye hus kommer tett på andre boliger, og slik bidra til dårligere kvaliteter for bruk av utearealer, økt trafikkbelastning på smale boligveger osv.
  • Dette gir også utfordringer for kommunen når det gjelder infrastruktur for vann og avløp som ikke er dimensjonert til å håndtere fortettingen.

LES: Eplehageutbygging i alle nabolag

LES: Strammer inn eplehageutbyggingen?

 Estetikk

  • Gjeldende kommuneplan har ingen bestemmelser om estetikk og andre kvalitetskrav for utforming av bebyggelse.
  • Kommunen har behov for å gjøre det tydelig at estetikk og kvalitet vil være avgjørende for kommunens ambisjon om å utvikle attraktive og konkurransedyktige by og tettsteder.
  • Det stilles derfor krav som sikrer kommunen en bedre oversikt i ulike ledd i planprosessen over prosjektets estetiske kvaliteter og stedskvaliteter, samt handlingsrom dersom det fremkommer vesentlige avvik mellom kvaliteter beskrevet ved regulering og det som søkes gjennomført ved byggesaksbehandling.
  • For å sikre tilgang på nødvendige boligtyper, skape varierte bomiljøer, samt motvirke ensartede områder, foreslås det bestemmelser som åpner for vurdering av variasjon i boligstørrelse i prosjektene, med utgangspunkt i behovene i nærområdet og kommunen for øvrig.
  • På bakgrunn av erfaringer høstet inn i de siste årene med bymessig utforming av bebyggelse i sentrumsnære områder, foreslår rådmannen nye bestemmelser som sikrer ønsket kvalitet og aktivisering av fasader for områder med sentrumsformål (begrensing av bruk av svalganger, og utforming av bebyggelse på gatenivå).

LES: Med blått skilt som skjold mot utbyggere

Parkering

I gjeldende kommuneplan har Ullensaker ingen bestemmelser om parkering. Denne mangelen blir kommunen utfordret på fra regionale myndigheter.

I rådmannens forslag er i stor grad bestemmelsene om parkering fra kommunedelplanene tatt inn, med noen mindre justeringer. I tillegg er det tatt inn bestemmelser for elbil- parkering, bildeling og sykkelparkering (inkludert elsykler).

Spredt boligbygging

  • Det bygges svært mange boliger i Ullensaker, og de aller fleste av disse bygges på Jessheim, slik regional areal- og transportplan legger opp til.
  • Utbyggingsmønsteret i Ullensaker er i tråd med statlige- og regionale føringer.
  • Rådmannen er derfor av den oppfatning at det vil fungere bedre å behandle noen dispensasjonssøknader årlig, enn å bidra aktivt med å tilrettelegge for mer spredt boligbygging.

Handel

  • Ullensaker kommune ønsker en levende by og attraktive tettsteder, og det er her de fleste innbyggerne skal bo og gjøre sine innkjøp.
  • Det er ikke ønskelig med større handelsetableringer andre steder.
  • Kommunen bør ikke legge til rette for bilbasert handel utenfor byen og tettstedene.
  • Daglige innkjøp skal kunne gjøres der de fleste innbyggerne bor
  • Det bør derfor legges til rette for strøkstjenende handel i begrenset omfang i tettstedene, og forbeholde etableringen av større handelssentre til Jessheim og Kløfta.

LES: Definerer Jessheim sør som framtidens handelssted

Dette er ordlyden i den regionale planen for service, handel og senterstruktur om hva som er planens intensjon:

  •  å styrke eksisterende tettsteds- og bysentre
  •  å unngå en utvikling som fører til unødvendig by- og tettstedsspredning
  • å bidra til effektiv arealbruk og miljøvennlige transportvalg, og derigjennom
  •  å motvirke økt bilavhengighet og redusert tilgjengelighet for den delen av befolkningen som ikke disponerer bil.
  • Definisjonen av plasskrevende varegrupper: plasskrevende varer defineres som salg av biler og motorkjøretøyer, land- bruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer og salg fra planteskoler/hagesentre. Erfaringene med anvendelsen av denne definisjonen tilsier at handelsvirksomheter bruker varegrupper strategisk (gjennom ‘bransje-glidning’) for kunne etablere handelsvirksomhet på lokaliteter i randsonen til by- og tettstedssentrene, gjerne med god eksponering mot hovedtrafikkårene. 

LES: Mangel på definisjon skaper forvirring

Notatet om strammere ordlyd ble tatt til orientering av politikerne, og dette blir en egen politisk sak i relativt nær framtid.