Byutvikling
Skjerper inn på føringer for handel utenfor sentrum
Ønsker om etablering av handel i randsonen til Jessheim er utfordrende å håndtere for Ullensaker kommune. Derfor ønsker administrasjonen å stramme inn ordlyden.
Handel er nevnt i to av sakene som skal opp i kommunestyret denne uka, og i den nye kommuneplanen er ambisjonen å gjøre ordlyden så tydelig som mulig også rundt begrepet handel og hva som er tillatt og ønskelig å etablere hvor.
Utbyggerne av Jessheim sør og Gardermoen Airport City ønsker å etablere henholdsvis 10.000 kvadratmeter plasskrevende handel og outlet.
– Sterkt utfordret
Et enstemmig formannskap sendte en rekke spørsmål tilbake til administrasjonen etter at politikerne for første gang fikk presentert forslag til ny ordlyd i den kommende kommuneplanen:
Ett av spørsmålene fra politikerne var:
«Plasskrevende handel må defineres på nytt, da planbestemmelsenes forslag til definisjon vil vanskeliggjøre eksisterende og pågående prosjekter i ytterkant av sentrum. Handel med plasskrevende varer – tillegg: Brunevarer, hvitevarer og møbler tas inn i definisjonen av plasskrevende varer i Ullensaker kommune. Ellers får vi alt dette inn i sentrum og det er ikke hensiktsmessig.»
Analysere følgene
Administrasjonen svarer:
«Dersom innholdet i begrepet plasskrevende varehandel skal utvides bør det kobles sammen med et krav om en handelsanalyse… Plasskrevende handel generer også småhandel. Dersom det åpnes for nye varegrupper for å bygge opp under handelskonsepter utenfor sentrale områder på Kløfta og Jessheim vil det være et bidrag til en uønsket byspredning.»
Utviklingen på Jessheim sør er et godt eksempel på dette, og vi må regne med at handelsbegrepet blir sterkt utfordret i forbindelse med utviklingen av Gardermoen næringspark.»
Aktivitet i sentrum
Rådmannen ønsker i størst mulig grad å stimulere til økt aktivitet i sentrum, og i sitt svar til politikerne skriver administrasjonen at «handel i sentrum er avgjørende for en bærekraftig byutvikling.»
«På Jessheim ser vi også at for eksempel møbelforretninger og forretninger med brune- og hvitevarer i kjøpesentrene har gode utleveringsordninger for de som vil hente selv, i sentrenes parkeringshus. Det vil være i kjøpesentrenes interesse å fortsette med å legge til rette for dette. Vareutlevering bør derfor i seg selv ikke være et argument for handelsetableringer utenfor sentrum.»
Nei til outlet
I saken som skal opp om innhold i Den såkalte Gardermoen Airport City som er under planlegging, så er handel også tema – i form av outlet.
Til det skriver administrasjonen:
- En handelsanalyse blir viktig og må si noe om handel med plasskrevende varer og dets påvirkning på handelen på Jessheim.
- Flere regionale myndigheter og handelsaktører i Jessheim sentrum mener outlet og lignende detaljhandel er i strid med regionale planer og vil være negativt for Jessheim sentrum som handels- og kultursenter.
- Selv om det kanskje vil være et marked der ute for slik handel, så vil dette bli bilbasert besøksrettet virksomhet, og skape en uheldig konkurransesituasjon med handelen i Jessheim sentrum.
- Rådmannen ønsker å styrke og ivareta Jessheim sentrum, og mener det ikke er positivt med outlet eller lignende handelskonsepter i næringsparken.
-
Outlet er ikke såkalt storhandel, så slike konsepter kan fint ligge nært kollektivknutepunkter og sentrum, der de handlende kan gjøre innkjøp samtidig med andre besøk i byen, enten det er annen handel, kultur- eller servicetjenester. Det er områder ved dagens sentrum på Jessheim som kan egne seg for outlet-konsepter og lignende
Ikke utrede
Utbygger og plankonsulent kommenterer i sine tilsvar til de negative merknadene om outlet, at de ønsker å få utredet outlet i sin handelsanalyse, slik at konsekvensene blir belyst før man konkluderer. Rådmannen har vurdert dette, men mener fortsatt at outlet bør tas ut av planprogrammet som et utredningstema. Dette vil også minimere risikoen for innsigelser og spare tid, og blir derfor rådmannens innstilling.
LES: Mangel på definisjon skaper forvirring
Lokal ordlyd
Dette skriver administrasjonen i sitt forslag til ordlyd i den kommende kommuneplanen (kommunestyret skal behandle saken om ordlyd i kommunestyret tirsdag 21. mai:
Handel og senterstruktur:
- Ullensaker kommune ønsker en levende by og attraktive tettsteder
- Det er her de fleste innbyggerne skal bo og gjøre sine innkjøp
- I utkastet til bestemmelser er det derfor foreslått en senterstruktur med funksjonsdeling for kommunen i tråd med den regionale areal- og transportplanen
- Det er ikke ønskelig med større handelsetableringer andre steder
- Kommunen bør ikke legge til rette for bilbasert handel utenfor byen og tettstedene
- Daglige innkjøp skal kunne gjøres der de fleste innbyggerne bor
Varsko fra fylket
Fylkespolitikerne har behandlet regional plan for handel, service og senterstruktur. I den planen står følgende skrevet:
- Det har lenge vært en tendens til at deler av detaljvarehandelen omlokaliseres fra sentrum til områder utenfor – ofte langs hovedveiene
- Biler, landbruksmaskiner, byggevarer, planter/hageartikler er plasskrevende varegrupper som kan plasseres utenfor sentrumsområdene
- Det bidrar til svakere omsetning av detaljvarer i sentrum og økt bilbruk
- Men utviklingen av andre handelsformater er over tid blitt mer utfordrende for sentrumshandelen enn kjøpesenterutviklingen
- Nye handelsformater, som for eksempel samlokalisering av storbutikker i handelsparker eller åpning av mer frittliggende stormarkeder, har satt sentrumshandelen under ekstra press
- Endringer i innbyggernes handlevaner og transportmåter, nye kjededannelser, storhandelskonsepter og nyetableringer utenfor og i randsonen til sentrumsområdene har gjort de tradisjonelle sentrumsområdene mindre attraktive som handels- og opplevelsesarena
- Dette kan starte en negativ utvikling
- En annen trend er handelsparker som samlokaliserer ulike multivare-konsepter. Her er det bredden i vareutvalget som legger beslag på et stort areal, ikke varene i seg selv
- De bilbaserte handelskonseptene blir gjerne liggende i randsoner til sentrumsområdet, eller som isolerte «øyer» i senterstrukturen
- En stadig økende bransjeglidning har gjort det vanskelig å kategorisere mange av de nye handelsformatene
- I mange tilfeller er det ikke mulig å ha en egen arealkategori for detaljhandel og en annen arealkategori for plasskrevende varer
Verdivalg og svar
Plansjefen og administrasjonen i Ullensaker har hele veien vært klar på:
- Hvis det bygges mye i randsonene, så bremses samtidig utviklingen i sentrum.
- Dette vil forsterkes hvis det åpnes opp for mye handel i randsonene.
- Alle faglige råd innen byutvikling forfekter at utvikling bør skje innenfra og ut, og at handel og kultur er urkraften i all byutvikling og et levende sentrum.
