Byutvikling
Nådeløs kritikk mot prosjektet i Gotaasalleen
Det planlagte prosjektet i Gotaasalleen rives fra hverandre og får nådeløs kritikk fra så å si alle som har uttalt seg i høringsperioden.
Formannskapet diskuterte tirsdag det kommende prosjektet i Gotaasalleen. Det har vært behandlet politiske en gang, og nå er høringsfristen over. Og det legges lite imellom i flere av de uttalelsene som er kommet inn.
LES: Klappet for nye Gotaasalleen
Hovedbudskapet i tilbakemeldingene synes å være at prosjektet er for massivt og at det tas få eller ingen hensyn til området det skal bygges – inkludert de bevaringsverdige bygningene i nærområdet.
MASSIVT: Både høyder og volum kritiseres av instanser som har uttalt seg om prosjektet i Gotaasalleen. Politikerne har sendt prosjektet ut til høring etter første gangs behandling.
Eiendomsanalyse AS
Styret i sameiet Gotassgården har bedt om bistand til å foreta en konsekvensanalyse av boligeiernes situasjon dersom prosjektet vedtas i den reguleringsplanen som er politisk behandlet en gang. Analysefirmaet konkluderer slik:
- Reguleringsplanen legger opp til å bryte retningslinjene om minsteavstand mellom nabobygg, ikke bare i Byplan Jessheim, men også plan- og bygningslovens bestemmelser om minsteavstand.
- Høyden på ett av de tre byggene er tenkt 27 meter over terrenget, hvilket er 11 meter høyere enn høyde på Gotaasgården – som er 16 meter over terreng (5 etasjer), og 9 meter høyere enn tillatt makshøyde i Byplanen (12-18 meter).
- Høyden på ett av de andre byggene er tenkt 23 meter over terrenget i Gotaasalleen (vei), hvilket er 5 meter høyere enn tillatt makshøyde i Byplanen (12-18 m), og 11 meter høyere enn høyden på 12 meter, som er nevnt som maks høyde mot Herredshuset i saksfremlegget
Analysefirmaet er særlig krass i formuleringene når det pekes på prosessen:
“Vi stiller oss uforstående til at en tiltakshaver/ utbygger legger frem en plan som åpenbart bryter med eksisterende Byplan, og at planen blir lagt ut til høring og til offentlig ettersyn uten å bli korrigert av kommunen. Er det slik at kommunen synes det er riktig å kunne gå frem på denne måten, å bryte bestemmelser og retningslinjer kommunen har bestemt? Hvor ligger da verdien i å utarbeide planer, bestemmelser og retningslinjer?”
MASSIVT 2?: Er det sånn at prosjektet Gotaasalleen danner presedens for høyder og volum hvis det blir vedtatt? Det finnes dem som frykter det.
LES: 130 leiligheter opp politisk
Ullensaker kulturråd
Kulturrådet skriver i sin tilbakemelding at “forslag til tiltak, omfang og tid gir betydelige negative konsekvenser for omgivelsene og god byutvikling”, og begrunner det blant annet med at:
- bygningsform kombinert med volum danner en tredje byggestil i et område som er tilstøtende byens “bevaringskvartal”
- Vi har småhusbebyggelse i tre, teglstensbygning i bankbygget og Gotaasgården som etablert estetisk uttrykk
- Vi mener lamellbygg og punkthus bør ha en byggestil som er mer nedtonet og i linje med øvrige bygg i området
- Skal etablert reguleringsplan følges så skal punkthuset reduseres i høyde slik at det naturlig underordnes Herredshuset sett fra Storgata
“Ullensaker kulturråd understreker betydningen av at politisk ledelse nå kjenner sin besøkelsestid når det gjelder bygging i randsonen av bevaringskvartalet. Vi mener dagens forslag til detaljregulering er ettergivende i forhold til utbyggers ønske om volum. Det er feil signal og vil danne presedens for andre tilstøtende tiltak. Vi frykter en utvikling som sterkt reduserer gode kvaliteter vi ennå kan ta vare på i Jessheim by.”
Ullensaker Historielag
I historielaget er de glade for at bankbygget bevares og føres tilbake til sitt opprinnelige utseende. Men:
“I reguleringsplanen for området står det i § 3.1.4 Utforming av bebyggelse: «Ny bebyggelse skal ta hensyn til eksisterende bygningsmiljø og trappes ned mot bevaringsverdig bebyggelse. Videre står det at det skal tilstrebes en arkitektur som forsterker områdets identitet, med fokus på åpne byrom og høy bokvalitet. Bygninger/anlegg bør være estetisk tilpasset hverandre og ha en felles arkitektonisk utforming.»
Historielaget mener at det er de verneverdige bygningene i Gotaasalleen som må være utgangspunktet for utforming av ny bebyggelse, slik at de fortsatt får prege bygningsmiljøet. Den eksisterende planen skisserer bygg som vil være så dominerende i både størrelse og utforming, at den gamle bebyggelsen kommer bokstavelig talt i skyggen av disse bygningene.
HERREDSHUSET: Den gamle sparebanken bevares, men frykten for at Herredshuset mister noe av sin funksjon som fondmotiv er til stede hos dem som uttaler seg om prosjektet Gotaasalleen.
Fortidsminneforeningen
Også Fortidsminneforeningen applauderer bevaringen av det gamle bankbygget i området.
“Dette er et viktig lokalt kulturminne som også gir en god kobling til Herredshuset på motsatt side av Gotaasalleen, hvor banken også holdt til en periode.”
Videre heter i det i høringsuttalelsen:
- Denne utbyggingen representerer i utgangspunktet feil retning for transformasjon av byen
- Selv om veksten på Jessheim og i Ullensaker er høy er det ett begrenset antall utbyggere i aksjon, og et marked som begynner å bære preg av metning
- Byutvikling skal i stor grad handle om helhet. For å sikre en bærekraftig fortetting av Jessheim må man nå sørge for at transformasjonen tar til i områder som er modne for det, ikke i godt fungerende boligområder
- Prosjektet som nå skal behandles åpner i praksis opp for en ny retning å transformere byen
- Dette vil føre til mindre trykk i de områdene som faktisk bør transformeres, og vil svekke mulighetene for god utvikling av Jessheim
- Illustrasjonene som følger planforslaget viser en arkitektur som bryter markant og på en brutal måte med uttrykket resten av dette området har.
- Selv om man ser for seg å transformere hele området betegnet, vil det som er illustrert representere en unødvendig hard kontrast, og gi et voldsomt, dominerende og lite tiltalende uttrykk
Fortidsminneforeningens uttalelse refererer også til byplanen for Jessheim:
§ 5 Stedsutvikling, estetikk og universell utforming Alle tiltak skal tilpasses landskap og eksisterende bebyggelse på en måte som gir sammenheng og nødvendig historisk tilknytning. Verdifulle kvaliteter ved arkitektur, bygningsmiljøer, kulturhistorie, landskapstrekk og grønne områder skal bevares og videreutvikles. Ny bebyggelse skal gis et variert formspråk samtidig som det skal tas hensyn til eksisterende byrom, visuelle utrykk, bebyggelsesvolum/etasjeantall, takvinkel, material- og fargebruk.
“Vi kan raskt slå fast at både reguleringen og den vedlagte illustrasjonen bryter med flere punkter i denne juridisk bindende bestemmelsen.”:
- Det plasseres et høyt og dominerende bygg på et av byens høyeste punkter
- Det er ikke tilpasset landskapet, men vil ruve over store deler av byen
- Bygget er overhodet ikke tilpasset eksisterende bebyggelse – overhodet ikke den eldre og markerende bebyggelsen i området, men faktisk heller ikke den nye
- Det bidrar ikke til videreutvikling av de opplistede etablerte kvalitetene i området, men bryter klart med disse i alle betydninger av begrepene
- Man kan argumentere for at man åpner opp grøntarealer i området, men dette er da også det eneste. Og også det kan gjøres vesentlig bedre
- Videre kan vi slå fast at den foreslåtte bebyggelsen ikke gir noe variert uttrykk
- Forslaget til regulering sikrer ikke at det tas hensyn til visuelle uttrykk, til volum og etasjeantall ved omkringliggende bebyggelse
Lønnebo Boligsameie
Sameiet på nabotomten har også sendt inn høringsuttalelse. Lønnebo Boligsameie grenser til Herredshuset og Villa Sole i det som omtales som kulturtrianglet, eller kulturkvartalet. Boligsameiet peker på reguleringsbestemmelsene som sier noe om at “det skal tilstrebes arkitektur som forsterker områdets identitet og at ny bebyggelse skal ta vare på eksisterende bygningsmiljø og trappes ned mot bevaringsverdig bebyggelse i nord.”
“Dersom politikerne aksepterer høyder ut over vår uttalelse på 3 – 4 etasjer, vurderes det at verdien av Herredshuset og Kulturkvartalet forringes til evig tid. Da vil politikerne ikke ha noe grunnlag for å holde igjen overfor noen utbyggingsinteresser senere.”
