To nye prosjekter utfordrer regelverket

Prosjektene Gartnerløkka og Nordbyjordet nord og sør er ute til høring. Begge prosjektene utfordrer gjeldende regelverk for Ullensaker.

Prosjektet Gartnerløkka i Jessheim sentrum utfordrer høydebestemmelsene i byplanen, og utbygger ønsker også å vippe en framtidig barnehage ut av byplanen. Dette er uaktuelt fra kommuneadministrasjonens side.

Prosjektet tar opp i seg å bli 600 boenheter med gjennomsnittlig størrelse på rundt 70 kvadratmeter. Det legges opp til blokkbebyggelse i 4 til 8 etasjer i området. I et møtereferat fra juni i år står det at “de skisserte planene utfordrer høydebestemmelsene i gjeldende byplan som angir en bebyggelse med variert høyde på 12 til 16 meter”.

Fjernet barnehage

Skissene som utbygger har presentert for Ullensaker kommune har lagt til grunn at en barnehage tas ut av byplanene. Den må inn igjen for at skissene skal være gangbare.

Dette prosjektet ligger mellom sundbytunet og Laachebyen (Jessheims første boligfelt). Begge disse er kategorisert som såkalt hensynssone 1 i gjeldende plan og regelverk i kommunen, og der gjelder følgende:

“Nybygg i området bør underordne seg eksisterende bebyggelse, og forholde seg til denne i form, volum og materialbruk.”.

Utbygger har påpekt at det er vanskelig å underordne seg eksisterende bebyggelse med hensyn til volum med ønsket utnyttelse.

Utfordrer på antall

Prosjektet Nordbyjordet nord og sør har også vært presentert i kommunen. Der dunker utbygger til med et ønske om å bygge – der kvoten er satt til 200 boenheter – 250 boenheter på to til fire etasjer (eneboliger, tomannsboliger og rekkehus) samt en barnehage.

Ullensaker kommune har i et etterskrift tatt med følgende i møtereferatet med utbygger:

“Nordbyjordet nor er et sentralt område med tanke på arealets eksponering fra hovedfartsårer… ny utbygging bør spesifikt utformes med hensyn til planområdets synlighet og fjernvirkning. Her vil særlige krav til estetikk og kvalitet være avgjørende for en helhetlig oppfatning av området som innbydende til Jessheim sentrum.”

Hvorfor?

Det finnes etter hvert mange eksempler på prosjekter som utfordrer de gitte rammene; kommunen selv erkjente i saken om Gotaasalleen at byplanen ble utfordret i det prosjektet.

LES: Av og til er en millimeter nok

Hvorfor er det slik at utbyggere, som ser til Jessheim for å bygge ut prosjekter, som oftest utfordrer regelverk og planer når det kommer til volum og høyder og hensyn til eksisterende bebyggelse?

– Det korte svaret er at det spørsmålet skulle du ha stilt til utbyggerne, men i de fleste byggesaker er det slik at utbyggere ønsker å utfordre planene med hensyn til volum, antall og høyder, sier Høyres Willy Kvilten.

– Forhandlingsrom

–  Ullensaker er en vekstkommune som også er utpekt som regionsby i regional areal og transportplan (ATP), og hvor man pålegger å bygge høyt og tett i Jessheim sentrum. Dette gir utbyggerne et form for handlingsrom som de nok ønsker å benytte seg av. Så er det vi som politikere som må vurdere om vi mener prosjektet skal få dispensasjon eller ikke. Det er vårt ansvar, fortsetter Kvilten.

– Grunnen til at utbyggerne ser hit er at vi gjennom de siste årene har hatt en politisk ledelse som ikke har vært villig til å ta politisk kontroll over utbyggingen, sier Aps Eyvind Schumacher, som sier at det å profilere seg som ja-kommune er et signal til utbyggerne om at det er fritt fram for å maksimere profitt ved å bygge flere boenheter innenfor området de erverver seg.

– Flere faktorer

Sosialistisk Venstrepartis Mahmod Ahmad mener det er flere faktorer som har ført til denne situasjonen: reguleringsplaner som er godkjent tidligere, utbyggere som kontakter administrasjonen, for liten respekt for  vedtatt kommuneplan og inkonsekvente politiske signaler og føring i andre byggeprosjekter som gjør at utbyggerne prøver seg.

– Nordbyjordet ville vi ha helt ut, men tapte med en stemme. Men vi fremmer et ønske om å stoppe dette ved neste korsvei, sier Lars Halvor Stokstad Oserud.

– Det at utbyggere utfordrer planene må ha en sammenheng med at det har vært innvilget en del disposisjoner i tidligere saker. Derfor spekuleres det i dette fra mange utbyggere, fortsetter Senterpartiets ordførerkandidat videre.

MDG imot

– Vi i Miljøpartiet er for det første imot all utbygging av matjord, og områdene du refererer til innebærer nedbygging av matjord, sier Eirik Ballestad.

Og legger til:

– Og så må vi innse at utbyggere i de fleste tilfeller er mer opptatt av å blåse opp profittballongen enn av god byutvikling, selv om det finnes hederlige unntak. Det blir da opp til oss politikere å styre disse prosessene, og vi spriker selvfølgelig i alle retninger. Og så har vel noen utbyggere snappet opp at vi profilerer oss som en ja-kommune?

Revidere oftere?

– Noe av det som følger med utbyggingen i vekstsentra som Jessheim, er relativt store og kostbare rekkefølgekrav på opparbeidelse av både teknisk og sosial infrastruktur som kommer by og folk til gode. Ofte er det også slik at utviklingen går raskere enn antatt, og vedtatte planer skulle muligens vært revidert oftere, sier Fremskrittspartiets Ståle Lien Hansen.

Barneoppdragelse?

– Utbyggerne har erfaring med at dette lykkes. Alle som har barn vet hvordan dette er. Fire etasjer er fire etasjer, ferdig med det, er Venstres Thorbjørn Merkesdal sitt svar.

– Ja vel?

– Og så handler det litt om profesjonalitet. Vi har vært en bygd, nå er vi en by, og med den profesjonaliteten utbyggere kommer med så må vi være beinharde i forhold til regelverket vårt.

– Ikke ulovlig

– Det er ikke ulovlig for utbyggere å utfordre regelverk og planer, sier KrFs Lise Kragset Furuseth.

– Noen ganger kan det bidra til bedre løsninger, men for alle som har fulgt nøye med i det siste så er det en god del prosjekter som er sendt tilbake for bearbeiding. For KrF er det svært viktig å få tilrettelagt gode, varierte og tilgjengelige grøntarealer på bakkenivå og at solforhold ivaretas både for ny og gammel bebyggelse.

Høringsfrist for begge sakene nevnt i inngangen til denne artikkelen – altså Gartnerløkka og Nordbyjordet – er 10.- og 11. september. Høringsfrist for ny kommuneplan er 20. september.

Om dette er viktig? I hvert fall hvis du mener at politikernes styringsverktøy de neste 15-20 år er viktig å påvirke.